Edición de «Automated Valuation Model»

'''AVM''', (acrónimo de la expresión inglesa Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles, mediante el uso de [[algoritmo]]s matemáticos y [[estadística|estadísticos]] combinado con una [[base de datos]]. La mayoría de los AVM calculan el valor de un [[inmueble]] en una ubicación geográfica concreta y en un momento del tiempo. 
== Fundamento ==
Se trata de un sistema de [[inteligencia artificial]] que combina:
* Un [[regresión hedónica|modelo hedónico]]<ref>[https://web.archive.org/web/http://www.revistasice.com/cmsrevistasICE/pdfs/BICE_2701_03-04__9D5ED6B5AC8D51F7C5EB3ECE79EF61C8.pdf ¿Qué son los precios hedónicos?]</ref> de [[valoración urbanística|valoración de inmuebles]] obtenido mediante [[regresión lineal]] múltiple y otras técnicas estadísticas de [[análisis multivariante]] y de [[minería de datos]] que responde a las características aportadas por el usuario
* Las características estadísticas, [[demografía|demográficas]], sociales y económicas de la zona
* Un análisis pormenorizado del valor de suelo y del valor de construcción
* La [[Normalización de bases de datos|normalización]] y [[geocodificación]] de una [[base de datos]] de inmuebles comparables con sus valores de mercado actualizados y homogeneizados
* La evolución histórica del [[Anexo:Vivienda en España#Precio de la vivienda|precio de los inmuebles]]
y como consecuencia de lo anterior calcula el valor teórico del inmueble.

== Contenido ==

Un informe AVM debe contener:

* la identificación del inmueble 
* la estimación del valor del inmueble

Además, puede contener:
* Estimaciones inferidas para la obtención del valor (existencia de ascensor, calidad de acabados estimada, etc) 
* Información estadística, demográfica e inmobiliaria de la zona
* Fotografía aérea o a pie de calle
* Información y referencia [[catastro|catastral]]
* Información del edificio
* Información del mercado y de su evolución
* Justificación de la obtención del valor
* Nivel de confianza del resultado
== Marco legal ==
Los AVM sirven para la revisión de valores de los inmuebles hipotecados conforme a los acuerdos internacionales [[Basilea II]], transpuesto a la normativa europea por la Directiva 2006/48/CE<ref name=Directiva200648 >[https://www.boe.es/doue/2006/177/L00001-00200.pdf Directiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo relativa al acceso a la actividad de las entidades de crédito y a su ejercicio (Basilea II)]</ref><br />Dicha Directiva europea está transpuesta a la normativa española por la Circular 3/2008<ref name=CBE32008>[https://www.bde.es/webbde/es/secciones/normativa/circu/c200803.pdf Circular 3/2008 de Banco de España sobre determinación y control de los recursos propios mínimos]</ref> de [[Banco de España]] (denominada Circular de Solvencia) sobre determinación y control de los recursos propios mínimos (ver Norma 43.6).

Asimismo, el Banco de España ha publicado<ref name=Guia> 
Guía supervisora para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) por parte de las sociedades de tasación[http://app.bde.es/clf_www/leyes.jsp?id=173862&tipoEnt=0]</ref> una guía para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) por parte de las sociedades de tasación

== Utilidades ==
* Obtención del [[Loan to value|LTV]] (''Loan To Value'') para supervisión bancaria, conforme a la Directiva 2006/48/CE<ref name=Directiva200648 /> y a la Circular 3/2008<ref name=CBE32008 /> de Banco de España
* Valoraciones previas orientativas
* Contraste del valor de una [[tasación]] presencial
* Seguros de [[riesgo de crédito]]
* Evolución de precios de inmuebles
* Valoración de clientela para [[marketing directo]]. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio
* Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el [[seguro multirriesgo del hogar]]

== Usuarios ==
* Entidades Financieras (Bancos y Cajas de Ahorro)
* Empresas de servicios de inversión 
* Compañías de Seguros
* Particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble (herencias, divorcios, etc)
* Sociedades de Tasación, para supervisión de valores
* Hacienda
* Auditores
* Peritos tasadores judiciales
* Empresas de [[marketing directo]]
* Emisores e inversores de [[Titulización|titulizaciones]]
* [[Clasificación del crédito|Calificadores de riesgos]]
== Ventajas ==
* Bajo coste.
* Ahorro de tiempo, de papel, de desplazamiento, de combustible. Contribución ecológica.
* Inmediatez
* Objetividad
== Inconvenientes ==
* En España, los AVM no tienen validez como herramienta de [[tasación]], dado que la legislación vigente que las regula (Orden ECO 805/2003)<ref>[http://web.archive.org/web/http://app.bde.es/clf/leyes.jsp?id=26111 Orden ECO 805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril)]</ref> exige la visita física de un tasador. 
* Posibilidad de imprecisión en la aportación de datos (por ejemplo, una estimación errónea de la superficie del inmueble)

== Véase también ==
* [[Ratio préstamo-valor]]
* [[Regresión hedónica]]

== Referencias ==
{{listaref}}

== Bibliografía ==
* {{cita libro 
| apellidos = Peña Sánchez de Rivera
| nombre = Daniel
| enlaceautor = 
| editorial = 
| editor = Mc Graw Hill
| otros =
| título = Análisis de datos multivariantes
| url = 
| edición = 
| fecha = 
| año = 2002
| mes = 
| ubicación = Madrid
| id = 
| isbn = 84-481-3610-1
| páginas = 539
| capítulo = 
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| cita = 
}}

* {{cita libro 
| apellidos = Medina Dávila-Ponce de León
| nombre = Emilio
| enlaceautor = 
| editorial = 
| editor = Dykinson 
| otros =
| título = Valoración inmobiliaria
| url = 
| edición = 
| fecha = 
| año = 2003
| mes = 
| ubicación = Madrid
| id = 
| isbn = 84-9772-120-9
| páginas = 635
| capítulo = 
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| cita = 
}}

* {{cita libro 
| apellidos = Hernández Orallo
| nombre = José
| enlaceautor = 
| autor2 = Ramírez, MªJosé | autor3 =  Ferri, César 
 | editorial = 
| editor = Pearson Prentice Hall
| otros =
| título = Introducción a la Minería de Datos
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| fecha = 
| año = 2004
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| ubicación = Madrid
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| isbn = 84-205-4091-9
| páginas = 680
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}}

* {{cita libro 
| apellidos = Newbold
| nombre = Paul
| enlaceautor = 
| autor2 = Carlson, William | autor3 =  Thorne, Betty 
 | editorial = 
| editor = Pearson Prentice Hall
| otros =
| título = Estadística para administración y economía
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| edición = 
| fecha = 
| año = 2007
| mes = 
| ubicación = Madrid
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| isbn = 978-84-8322-403-8
| páginas = 1063
| capítulo = 
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| cita = 
}}

* {{cita libro| apellidos =Barris| nombre =Joaquim| enlaceautor =| apellido2 =García Almirall|nombre2= Pilar| editorial =| editor =UPC| otros =| título =Un sistema experto de tasación por el método de comparación. Los métodos de estimación espacial y su aplicación en la metodología de tasación por comparación| url =http://www.tdr.cesca.es/TESIS_UPC/AVAILABLE/TDX-0313109-090657//01Jbg01de01.pdf| edición =| fecha =| año =2008| mes =| ubicación =Barcelona| id =| isbn =| páginas =201| capítulo =| urlcapítulo =| cita =| urlarchivo =https://web.archive.org/web/20120227182628/http://www.tdr.cesca.es/TESIS_UPC/AVAILABLE/TDX-0313109-090657/01Jbg01de01.pdf| fechaarchivo =27 de febrero de 2012}}

{{Control de autoridades}}
[[Categoría:Algoritmos]]
[[Categoría:Análisis de la regresión]]
[[Categoría:Estadística multivariante]]
[[Categoría:Modelos estadísticos]]
[[Categoría:Modelos económicos]]
[[Categoría:Sistema financiero español]]
[[Categoría:Valoraciones urbanísticas]]